Monthly Archives: September 2009

в-к Новинар

Нов бизнес парк „София едно” ще бъде изграден в столичния кв. „Слатина”. Обектът ще е с разгърната застроена площ от 36 000 квадратни метра и ще бъде изграден в района на бившия завод „Електроника”. Инвеститор на бизнес парка е израелската компания BSR Sofia, а размерът на вложението е около 20 млн. евро. Активното строителство трябва да започне до ден. Автомобилната инспекция събрала 120 000 лв. от глоба. Близо 120 000 лв. са събрани от глоби от шофьори на тирове при проверката на експертите от Изпълнителна агенция „Автомобилна администрация”, която приключи миналата седмица. Това съобщиха вчера от транспортното министерство. Инспекторите са следили за това дали се спазват изискванията за времето за почивка на шофьорите и това дали в тировете не се превозват товари, за които е необходимо специално обезопасяване. Най-много нарушения са били извършени от шофьори от Турция и Румъния.

в-к 24 часа

Поне 160 хил. кв. м офис сгради се изграждат само на „Цариградско шосе“ в София, показа проверка на „24 часа“. В момента по булеварда е съсредоточено най-мащабното строителство на бизнес центрове в столицата.
Най-големият проект е на „Европейски търговски център“ (ЕТЦ). Той се състои от пет офис сгради клас А (лукс изпълнение) с обща РЗП 70 000 кв. м. Първите две ще са готови до края на годината, а останалите сгради ще бъдат пуснати през първата четвърт на 2010 г.
До ЕТЦ се строи още един мащабен проект – „Мегапарк“. В него освен офиси ще има 4-звезден бизнес хотел и търговски площи. На 16 декара се изгражда сграда с над 50 000 кв. м офис пространства клас А. Хотелът ще е с 220 стаи. Магазините ще са с площ 3500 квадрата. Комплексът ще разполага с 1014 паркоместа.
Строителство тече и в района на „Метро“ и „Техномаркет“, където е „Елипс център“. Сградата е с РЗП 18 500 кв. м, м нея има магазини, ресторант, подземен паркинг. Очаква се да е готова след година.

„Полиграфия офис център“, който е в стари сгради, част от Полиграфически комбинат „Димитър Благоев“, също трябва да отвори врати през 2010 г. В момента изцяло се реновират старите постройки, за да се превърнат в офиси клас А и магазини. Площта им е 21 000 кв. м. От тях 13 000 кв. м ще са офисите. Ще има 212 паркоместа.
Офис сгради се изграждат и в близост до булеварда. Един от проектите е „Сердика център“, който включа офиси и мол. Намира се на бул. „Ситняково“ и ще е готов през 2010 г. Само офисната част ще е с площ 32 000 кв. м.
Днес пък ще бъде направена първа копка на Бизнес парк Sofia One в района бившия завод „Електроника“ в кв. Слатина. Той ще има 36 000 кв. м офиси и паркинги.

в-к Труд

Около 14-15 евро на квадратен метър ще е месечният наем за офис в “Сердика център”, който се изгражда на бул. “Ситняково” в София. Освен административна част десететажната постройка с обща площ от 84 хил. кв. м ще разполага и с търговски център. Цената за наем на квадратен метър в него все още не е ясна. Тепърва ще стартира кампанията по отдаване на площите, съобщи Милен Петров, управител на “Иморент България”.

Официалното откриване на офисите е предвидено за есента на следващата година, а на мола – през пролетта на 2010 г. Дотогава компанията ще разчита на интерес от страна на фирми наематели.
За момента те са около десет, като част са от областта на фармацията и енергетиката.
Проектът се финансира от “Шпаркасен Имобилиен” АГ. Това е австрийска компания, инвестираща в недвижими имоти, която е листвана на Виенската фондова борса от 21 г. и оперира в 7 държави.

в-к Пари

Когато преди няколко години известният с крайните си позиции милионер Питър Харгрийвс заяви, че имотите са абсурдно надценени, той предизвика немалко критики от далеч по-положително настроени играчи. Макар че човекът зад една от водещите британски финансови компании Hargreaves Lansdown предупреди, че инвеститорите може да имат проблем с оттеглянето си от имотни вложения, пазарът явно не искаше да слуша. Само за две години – между 2004 и 2006 г. – продажбите на фондовете за имоти скочиха от 454 млн. до 5.6 млрд. GBP. Пазарът обаче потвърди страховете на Харгрийвс, че моментът не е подходящ за покупка, тъй като оттогава насам стойността на фондовете е спаднала със средно 35%.

Перлата
За пръв път от шест години насам обаче днес компанията Hargreaves Lansdown е оптимист за търговските площи. Промяната в позицията съвпада с неофициалните изказвания на фондови управители, че търговските имоти може да се окажат перлата в короната на икономическото възстановяване.
Според последни статистически данни търговските площи в Обединеното кралство вече носят положителна възвръщаемост (макар и само от 0.2%) за пръв път от 26 месеца насам. След дълги месеци на оттегляне на инвестициите фондовете за имоти вече отчитат нетни приходи всеки месец от април насам.

Доходността
През последните няколко месеца инвеститорите възобновяват интереса си към имотния пазар, като търсят да купят запорирани имоти със сравнително висока доходност. Управителите на фондове инвестират в активи, които може да им осигурят двойно повече доходи, отколкото преди две години, като ги купуват двойно по-евтино. Това е чудесна възможност, тъй като все още има много привлекателни активи, а цените са паднали с около 45% от пика през 2007 г., казват експерти.

Ликвидността
Без съмнение много инвеститори няма да се втурнат да влагат отново в търговски площи. Някои фондове все още не могат да се съвземат от кредитната криза, която сложи край на сделките поради липса на ликвидност. Много фондове бяха принудени да въведат такси или предизвестие за оттегляне на инвестициите. И днес ликвидността остава проблем за много фондове, инвестиращи в търговски площи.

Рискът
Hargreaves Lansdown все пак признава, че бизнес имотите не са лишени от риск.
Макар че моментът сега е добър, лошото ще дойде след изборите, когато данъците ще се вдигнат и ще има съкращения в публичния сектор. Така че качеството на наемателите ще е много важно, твърдят от компанията.

Дългосрочно
Сега е моментът да се купува
– Историята показва, че търговските имоти имат място в портфейлите на инвеститорите. В дългосрочен план те са добро вложение, а и предлагат алтернатива на инвестициите в акции.
– Няма съмнение и че свиването на сектора в един момент ще открие огромни възможности за покупка. И ако вярвате на анализаторите и управителите на фондовете, този момент може да е сега. Просто бъдете предпазливи.

в-к Дневник /притурка/

Кризата засегна и инвестициите в бизнес имоти. Голяма част от проектите остават с неясно бъдеще заради изчакването на ясни сигнали за развитието на икономиката. Завършването на редица проекти закъснява, а други бяха замразени. Основната причина е липсата на финансиране. За да получат кредит, предприемачите трябва да осигурят по-висок процент самоучастие в проекта и повече предварителни договори за наем. Въпреки това на пазара излязоха редица нови офис и търговски площи, които започнаха да се строят преди две години. Това доведе до ръст в предлагането на бизнес имотите през първото полугодие, увеличаване на незаетите площи и намаляване на наемните нива, отчетоха големите международни консултантски компании в бранша.

Офиси
В момента по основните столични булеварди или около тях се строят 712 ооо кв.м офиси, което е 83% от всички новостроящи се, показват данните на „Колиърс“. В момента в процес на реализация е първата вълна от офис проекти, отговарящи на международните стандарти, които се очаква да бъдат приключени във второто или третото тримесечие на 2010 г. Така към наличните в момента в София офис площи ще бъдат добавени около 10 000 кв.м нови висококачествени. Големите проекти пред завършване са „Мегапарк“ и „Евро-парк“ на австрийската „Соравия“. Това ще доведе до покачване на свободните офиси. То се увеличи значително още през първото полугодие. По данни на СВ Richard Ellis (CBRE) делът на незаетите площи е 14.9%, а „Фортън“ и „Колиърс“ отчетоха съответно 13.3% и 13.4% през второто тримесечие. Това доведе и до натиск върху наемите, които паднаха до 9.50 евро/кв.м месечно. Водещите местни и международни компании са наясно със ситуацията и обмислят да се преместят от второстепенна локация и сграда с компромисни характеристики на място, което предлага по-добро местоположение и качество на изпълнението на същата или по-добра цена, коментира Ралф Холанд, партньор във „Фортън“.

Договорите с наемателите са за срок от 3 до 5 години. В някои случаи за привличане на наематели се предлага опция да не плащат наем от един до три месеца. Според AT Kearney's Global Services Location Index (GSLI) България е на 13 място сред предпочитаните аутсорсинг дестинации в света. Това я прави лидер сред страните от Централна и Източна Европа и създава значителните възможности страната ни да привлече външни инвеститори в сегмента. Този процес може положително да се отрази на инвеститорите в офис площи в момент на силна конкуренция и сравнително ниски нива на усвояване, коментират брокери.

Търговски площи
Близо 50% от проектите в търговски площи в процес на изграждане в Централна и Източна Европа са били спрени през първата половина на годината поради липса на финансиране, сочи доклад на CBRE. В България строителството на търговски центрове продължава, като до края на годината трябва да са готови четири, а още 13 ще бъдат пуснати през следващата според проучване на „Фортън“. Данните им са на база допитване до инвеститорите на обектите. Заради кризата в процеса на строителството някои инвеститори сменят първоначалните си планове
и свиват квадратурата на обекта. При други се наблюдава забавяне на стрителството от 4 до 6 месеца. Компаниите „Кондор 4″, „Мармег“ и „Тракия трейд“пък са замразили плановете си да строят молове съответно в София, Русе и Казанлък.

Два търговски центъра в Габрово със сравнително малка площ -15 хил. кв.м, както и „Галерия Пловдив“ с 40 хил. кв.м и „Варна тауърс“ с 51 хил. кв.м трябва да отворят врати до края на годината. Общо в различен етап на изграждане са 20 търговски центъра. Други вече работят в София, Варна, Бургас, Велико Търново, Плевен и Стара Загора. Наемите в столичните молове се движат от 40 до 8о евро/ кв.м, докато в провинцията – от 15 до 45 евро. Все по-голяма популярност набират и търговските паркове, като в момента се строят два в София и един в Бургас.

Индустриални имоти
Логистичните и индустриалните площи остават може би единственият сектор, в който няма свръхпредлагане и неоправдани очаквания. В сегмента все още има потенциал за развитие на правилния продукт на правилното място, коментира Александър Танев, мениджър „Индустриални площи“ във „Фортън“. През май корейският консорциум „Чойс“ сключи споразумение с община Перник да изгради индустриален парк край града на площ 300 декара, като първоначалната инвестиция ще бъде го млн. долара.

Веригата за хранителни магазини „Пикадили“ планира да построи логистичен център от 15 хил. кв.м край Елин Пелин. „Пени маркет“ и „Лидл“ също ще изграждат собствени бази, а „Кауфланд“ вече има голям логистичен център край Пловдив. Бизнесът на дискаунт веригите процъфтява в условията на криза и те заедно с логистичните оператори ще продължат да инвестират в този сектор, прогнозират от „Колиърс“. Нивата на възвращаемост в индустриалните имоти остават стабилни -около 13%.

Строителство Градът

Интервю с Марк Бейтман, директор „Глобални корпоративни услуги“ в GVA Grimley

Господин Бейтман, какви са впечатленията ви от България?
– Не мога да кажа, че съм видял много тук, защото съм бил едва един ден в България. Но да вземем за пример тази сграда (интервюто е проведено в сградата на БТА в София – бел. ред.). Тя е типична за своето време, няма асансьори, стилът и разпределението на помещенията са доста необичайни в сравнение с модерните сгради. Офис сградите тук в сравнение с други пазари имат дългосрочен потенциал за повишаване на качеството.
Инфраструктурата е другият очевиден проблем, който стоварва такава голяма тежест върху компаниите. Завършването на метрото ще помогне, но засега това задържа пазара. Ако искаш да направиш 3-4 срещи за ден в София, може да се окаже, че са възможни само две, а това е много скъпо използване на времето. В Лондон например имаме относително надеждна метросистема и всеки използва обществения транспорт.
Така че мисля, че тук дългосрочно има нужда от подобрение на основния сграден фонд. Ще има значителна промяна с присъединяването на България към еврозоната. Нашите клиенти от Западна Европа искат да дойдат тук да продават продуктите и услугите си и това ще създаде определено търсене. При стоките това може да бъде търсене за добри логистични бази, защото ще има нужда да се закара продуктът и да се разпространи в страната. Това ще повлияе на една част от пазара.
Основният офис пазар също ще започне да се развива във времето. Разделям този пазар на две части – местни бизнеси, които вече са тук, и международни корпорации, които ще дойдат. Международните корпорации и техните служители ще имат различни очаквания. Например американските (публични) компании имат задължение, когато подписват договор за наем, да получат независим съвет: ???дали договорът, който наемът е пазарен???, има ли някакви необичайни условия. Затова виждаме, че консултантската страна на бизнеса тук ще расте. Централите на компаниите също искат да знаят дали независима страна е потвърдила нуждите на компанията, за да не се окаже, че мениджърът е наел огромен офис само за себе си. Да, един местен играч може сам да намери сграда, но може и да се запита защо да не наеме някой, който да му каже дали не плаща твърде много. Пазарът ще стане по-комплексен с течение на времето.
Това няма да е незабавна промяна, но ще се случи в следващите няколко години. Фирмите ще изискват неща като двойни подове, надеждна охрана, климатизация, неща, които са нормални за модерна сграда.

В момента развитите пазари са относително евтини и това означава, че капиталовите потоци ще се насочат там краткосрочно. Ще отнеме ли по-дълго време да достигнат и до развиващите се пазари?
– Да, но все пак виждаме например датски инвеститори, които се връщат в Полша и проявяват сериозен интерес. В продължение на времето ще има възможности и тук. Ще отнеме около година, докато пазарът се успокои.

Очаквате ли и международните компании да започнат отново да навлизат в региона?
– Действителността е много проста: къде искат нашите клиенти да отидат. Това е първа точка. Втора точка е можем ли да им спестим някакви пари. Те имат нужда да продават продуктите и услугите си и им трябват офиси.
Но България не е приоритет в момента. Приоритет е съкращаването на разходи и офиси. Ще има бизнеси, които ще дойдат, но ще бъдат едва няколко. За тези, които са тук, на дневен ред е съкращаването на разходите. И това се отнася за всички сектори – и търговския, и индустриалния

GVA Worldwide, международна мрежа от независими консултантски компании за имоти, миналата седмица обяви влизането си на българския пазар чрез GVA Sollers Solutions, дружество от групата „Форос – национална компания недвижими имоти“, контролирана от Добромир Ганев. GVA е британска по произход фирма, фокусирана върху услугите, свързани с недвижима собственост – брокерски, оценителски и консултански. Марк Бейтман е член на борда на директорите на британския и най-голям клон – GVA Grimley. Той отговаря за корпоративните клиенти в региона на Европа, Близкия изток и Африка. До 2002 г. е бил в екипа на компанията за отдаване под наем на офиси в Централен Лондон. Бил е и в консултантската фирма Vigers до 2001 г., където е работил от завършването на образованито си по оценяване и управление на недвижими имоти. Член е на Кралския институт на сертифицираните оценители (Royal Institution of Chartered Surveyors). GVA Grimley вече е работила в България по планирането и строителството на първия аутлет мол – търговски център за разпродажби на стари колекции на ниски цени, който се изгражда в София

Строителство Градът

Развитието на метрополитена в столицата в северна посока вече прави тази част на града притегателна за планирането на нови инвестиционни проекти. На столичния бул. „Панчо Владигеров“ в комплекс „Обеля“ 1, в близост до едноименната станция ще бъде изграден жилищен комплекс и бизнес център. Това предвижда проектът, наречен комплекс „Архолия“. Инвеститор на обекта е дружеството „Архолл“ ЕООД. Проектант е архитектурно ателие „Узунов“, с ръководител арх. Антон Узунов, който читателите на „Строителство Градът“ вероятно познават от конкурса за нова пленарна зала в София.

За местоположението на комплекса е важно и предвиденото разширение на метрото по бул. „Ломско шосе“ и бъдещата метростанция 1. Комплексът „Архолия“ е в най-южната част на „Обеля 1“ и на практика представлява „лицето“ на квартала по изключително силната и дълбока ос, определена от бул. „Панчо Владигеров“, посочи арх. Антон Узунов. Затова проектантския подход по думите му при изключително отговорната ситуация изисква разумно уплътняване на площите, внимателно пропорциониране на обемите и липса на компромиси по отношение качеството на вложените материали и използваните строителни системи. Друга важна част от архитектурната концепция е постигането на универсалност на достъпа и работната среда.

Инвестиционният проект е планиран в два етапа. Първият обхваща девет етажна жилищна сграда с магазини и подземен паркинг, а вторият – десететажен бизнес център с офиси, търговски обекти и подземен паркинг. В момента в процес на строителство е първи етап от комплекса, като е завършен нулевият цикъл. По отношение на бизнес центъра в процес на разработване е проектът. Двете сгради са решени с изчистени линии, следвайки строгия стил и съвременна градска визия. Застроената площ на жилищната част е 1247 кв.м, а разгънатата застроена площ – 9686 кв.м. Обектът е решен от едно компактно като обем тяло и нискоетажна зона за комплексно обществено обслужване, в която се предвижда да има ресторант, магазини, банков клон, аптека.

Възможността за паркиране е осигурена чрез подземен паркинг на ниво сутерен, достъпен чрез рампа. Той разполага с 69 места за жилищната част, както и складови помещения.
От втори до девети етаж е развита жилищна зона, включваща апартаменти, които са проектирани с разнообразна квадратура. На терасовидния етаж има ателиета.
Десететажният бизнес център, с общата площ от 8721 кв.м и застроена площ 892 кв.м, е с главен вход към булеварда, подчертан с козирка. Приемното пространство е решено с ясно обособени функционални зони. Офисната част от втори до десети етаж е съобразена с изискванията за оформяне на съвременна работна среда.

За целия комплекс е избрана монолитна безгредова носеща конструкция от стоманобетон. Технологията на фасадно оформление на жилищната сграда предвижда използването на широко разпространеният метод за изпълнение на ограждащи стени посредством топлоизолиран тухлен зид, обработен с минерални мазилки и каменни облицовки на сух монтаж. Бизнес центърът ще бъде с окачени фасадни системи с максимално остъкляване и каменни облицовки. Голямата конструктивна височина на бизнес площите позволява гъвкавост при инсталационното оборудване на сградата. Проектът е съобразен с изискването за използване на енергоефективни строителни системи и материали, следвайки изискването на инвеститора за постигане на максимален експлоатационен клас, посочи проектантът. Предвижда се и цялостна климатизация, дефектнотокова електроинсталация, пълно слаботоково и сигналноохранително окабеляване.

в-к Монитор

Доходността от даване под наем на магазин в Бургас е близо 2 пъти по-голяма, отколкото в София, показва статистиката на GVA Sollers solutions. В морския град тя е 19,21% и е най-високата в страната за сегмента, а в столицата е под 10 на сто. В останалите големи градове доходността варира от 12,27% до 15,43%.Наемите на площите в търговските центрове от началото на годината бележат значително понижение, достигащо до 30 процента. На годишна база спадът е от 25 до 50 на сто. Подобна е конюнктурата и за магазините, разположени на главните улици в големите български градове. Продажбените им цени са паднали средно с 26,55 на сто, а наемите – с 25,74%. Най-голям спад е отчетен във Варна и Пловдив.

От началото на януари до средата на септември търсенето на търговски площи за закупуване или наемане е значително по-слабо в сравнение с други години, сочи проучването на GVA Sollers solutions. Интерес има не само към главните улици, но и към техните пресечки заради по-ниската цена. Най-търсени за първите 9 месеца на годината са били малките обекти с площ до 100 квадрата. В София вече по-лесно може да се намерят магазини по ул. „Граф Игнатиев“, „Раковски“ и дори по търговския булевард „Витоша“, се твърди в проучването. Нова тенденция напоследък е и продажбата на търговски имоти по централните улици.

Собствениците на магазини и офиси вече проявяват по-голяма гъвкавост и са склонни на намаляване на наема, за да не останат имотите им празни, каза Добромир Ганев, шеф на агенция „Форос“. Кризата засегна силно сегмента и сега дори във Варна има празни магазини, които са без наематели. В морската столица има два проекта за молове и единият е пълен почти наполовина, а другият – на 60-70%. В момента предлагането на търговски площи и офиси в цялата страна е голямо.

До края на годината се очаква да излязат на пазара още 207 хил. квадрата в молове в най-големите градове, а също така и в Габрово и гр. Гоце Делчев. В резултат на това у нас вече ще се падат по 58 кв. м търговска площ в молове на 1000 души население вместо досегашните 31 кв. м. В момента в страната има 233 460 квадрата в търговски центрове, което е с близо една четвърт повече в сравнение с миналата година. Наемите и продажните цени на офиси ще продължават да падат поне още 6-8 месеца. В най-затруднено положение ще бъдат собствениците на имоти с неатрактивно разположение, прогнозира брокерът.

в-к Пари

Първите наематели на най-големия офисен център в България – European Trade Center (Европейски търговски център), ще влязат през януари 2010 г., съобщи главният изпълнителен директор на ЕТЦ Таня Косева-Бошова.

Първите две сгради на офисния център, който се изгражда на бул. Цариградско шосе в общ комплекс с Карфур Цариградско мол, ще бъдат готови през декември тази година. Наематели в тях ще бъдат Виваком и Карфур – със съответно 23 000 кв. м и 6700 кв. м наета площ.

Договорът, подписан с Виваком, е най-големият договор за наем на офис площи на българския пазар. Останалите сгради ще бъдат готови до края на март догодина. Търсенето на нови офисни площи ще се активизира през втората половина на 2010 г., защото много от фирмите работят в остарели офиси, смята Бошова.

ЕТЦ се състои от пет офис сгради клас А с обща разгъната застроена площ от 70 хил. кв. м. Инвеститор на проекта е Европейски търговски център АД, проектант е АС – Илиев, строителните работи се извършват от TERNA, а проектният мениджмънт е поверен на SAVANT. Общият размер на инвестицията е 70 млн. EUR.

в-к Телеграф

Наемите в софийските квартали „Младост“ и „Мусагеница“ са се увеличили със 7-10%, откакто подземната железница стига от тях до центъра на столицата за 15-ина минути, съобщиха брокери пред „Телеграф“. При покупките обаче все още никой не отдава голямо значение на метрото, тъй като извършваните сделки са много малко.
Спирачка за логичното поскъпване на жилищата по протежение на метрото се
оказва цялостната стагнация в сектора на недвижимите имоти, коментираха запознати. Така цените на имотите в близост до метростанциите в „Люлин“ например не отбелязаха очаквания ръст от 20-30%, а тъкмо обратното, наблюдава се връщане към нива отпреди 2-3 години.

Реакция
Най-бърза е реакцията на търсещите апартамент под наем. За тях сред задължителните изисквания ТЕЦ, добър изглед и привлекателна цена вече е добавено и „близост до метростанция”. Хазаите обаче засега не могат да си позволят да вдигат наемите заради слабото търсене. Според брокерите ефектите от метротранспорта върху цената на имотите за купуване, ако въобще ги има, ще се появят по-късно. Увеличението на цените ще стане плавно и повече ще зависи от лихвените проценти на банките и желанието им да отпускат кредити. Ипотечното кредитиране е все още силно ограничено и се одобряват хора, които се осигуряват на месечна заплата над 1000 лв. Силен обаче ще е ефектът върху цените на офис площите. Той обаче реално ще се прояви, когато търсенето на такива се увеличи догодина, прогнозират имотните специалисти.

Съмнения
Въпреки че столицата чакаше с десетилетия своя подземен транспорт, веднага се появиха и хора с критики срещу подземната железница. Основните негативи са напукване на жилищни сгради в близост до метрото и нарушаване спокойствието на живеещите, което особено важи за квартал „Мусагеница“, където мотрисите излизат над земята в тунел от изолационен материал. Според хора от бранша броят на потенциалните клиенти, привлечени от удобството на метрото, е приблизително равен на тези, които са изплашени от слуховете за неговата разрушителна сила.