|     |
EN BG
  1. Home
  2. блог
  3. Офиси под наем

Category: Офиси под наем

Защо да използвам офис консултант при търсенето и наемането на офис под наем?

Mina Boycheva 04/12/2024
офис консултант

Защо да използвам офис консултант при търсенето и наемането на офис под наем?

Наемането на офис пространство е важно решение, което има отношение към финансите, комфорта и потенциала на работната среда, както и до дългосрочните цели и корпоративната ви идентичност. Въпреки че търсенето на офис може да изглежда лесно, това е времеемък и сложен процес, в който ползването на офис консултант дава някои съществени ползи:

 

✓ Експертиза и познаване на пазара

Офис консултантът познава пазара на офис площи в дълбочина. Тук не визираме единствено информацията за наемните цени на различните офис сгради и свободните офис площи, а и особеностите на сградите по отношение на функционалността при разпределението на офис площите, качеството на сградните инсталации, което влияе върху месечния ви разход за офис консумативи, качеството на услугите по поддържането и комуникацията с офис сградата, условията за наемане и минималната продължителност на наемния срок, допълнителни екстри, които може да получите при наемането на офис в една или друга офис сграда, възможности за наемането на по-голям брой паркоместа и пр.

 

✓ Достъп до off market оферти

Голяма част от премиум офис пространствата не се рекламират в публичното пространство. Работейки с консултант, вие получавате информация и за тази част от офис площите на пазара, които може да отговарят по-добре на вашите изисквания и нужди и които иначе ще пропуснете да разгледате като възможности и варианти за бъдещия ви офис.

 

✓ Оптимизиране на времето за търсене и наемане

Търсенето на перфектното офис пространство може да бъде доста дълъг и сложен процес, отнемащ много време и енергия. Консултантът съкращава, улеснява и рационализира процеса, като избира и ви предлага списък само с офисите, които са подходящи за вас, съгласно нуждите, изискванията и бюджета ви. Той ви превежда през целия процес от избора на офис пространства и организирането на огледи за тях, през преговорите, координирането на процеса между страните и наемането на офис под наем с минимални усилия и отделено време от ваша страна.

 

✓ Тънкости и баланс при водене на преговори

Ролята на консултанта е да намери и договори най-добрите условия за офиса, който търсите. Явявайки се трета страна – посредник в преговорите между наемател и наемодател, консултантът има преимуществото да води разговорите и комуникацията обективно и без неовладяна емоция, която много често изкривява преценката, води до напрежение и понякога до проваляне на изгодна и за двете страни сделка.
Ползването на офис консултант елиминира емоционалната страна при вземането на решения, което ви дава възможност да се съсредоточите само върху важните страни на сделката като цена, местоположение, условия, предимства и пр и да вземете решение, базирано на реалните предимства на имота, а не на емоциите.

В процеса на договарянето на условия, преговорите могат бързо да станат разгорещени или лични, особено когато възникнат разногласия относно цена, срокове или условия. Офис консултантът служи като буфер, поддържайки тона в преговорите професионален и градивен. Той има опита да се справя със споровете дипломатично, като гарантира, че фокусът остава върху постигането на взаимноизгодни условия чрез излагането на факти и аргументи и като не позволява на емоциите да ескалират и да застрашат сделката.

И не на последно място консултантът познава динамиката на офис пазара, условията за наемане, политиките на различните бизнес сгради и офис паркове, познава лично наемодателите и това му дава предимството да преговаря убедително и аргументирано, за да постигне по-изгодни условия за наемане на офис, включително по-нисък наем, по-голяма гъвкавост относно наемния срок, гратисен период и пр.

 

✓ Разбиране на правните и финансови аспекти при наемането на офис

Договорите за наем често са сложни, обемни и изпълнени с много юридическа терминология. Консултантът може да обясни текстовете в договора, да насочи вниманието ви към особености и условия, които може да не са изгодни за вас, за да е сигурен, че ще вземете информирано решение. Неговият опит минимизира риска от скъпо струващи грешки в последствие.

 

✓ Спестяване на разходи

Въпреки че наемането на офис консултант е свързано със заплащането на възнаграждение, неговият опит често води до спестявания, както в краткосрочен, така и в дългосрочен план, посредством съкратеното време в търсене и наемане на офис, договорените по-добри условия за наем, намалените оперативни разходи и идентифициране на скритите разходи.

 

 

Партньорството с офис консултант гарантира, че взимате информирано решение и си осигурявате офис пространство, което отговаря на вашите нужди, на бюджета ви, на целите и визията на вашия бизнес. Неговият опит и насоки улесняват процеса, минимизират стреса и вашето времето и го правят по-ефикасен.

Read More

Шест съвета при търсенето на офис под наем

Mina Boycheva 12/01/2022
бюджет депозит клас А клас В локация офис офис сгради под наем съвети такса поддръжка търсене фактори

Шест съвета при търсенето на офис под наем

6 неща, които трябва да имате предвид, когато избирате офис под наем

Избирането на идеален офис за вашия бизнес не е лесна задача, тъй като има много различни фактори, които трябва да вземете под внимание. Доброто разбиране на пазара, може значително да съкрати времето ви за търсене на офис. За да ви помогнем, ние съставихме списък с нашите шест съвета при търсенето на офис под наем, който включва основните фактори, които трябва да имате предвид, когато търсите офис пространство под наем и на които препоръчваме да базирате търсенето си.

1) Бюджет

Определянето на бюджет е първото нещо, което препоръчваме да направите, когато решите да търсите офис под наем, за да не губите време и енергия в безсмислени огледи. Пазарът на офис площи в София е голям и разнообразен откъм цени и бюджетът е определящ за това кои офиси биха били подходящи за вас и кои – не.

Наемната цена за един офис зависи от няколко фактора:

– локация на офиса
– вид на сградата, в която се помещава
– особености на самия офис
– етажа, на който се намира офиса

Повече за факторите, определящи размера на наема на офисите, може да прочетете тук: Фактори, които определят наемната цена на един офис

2) Локация

Местоположението е ключово при избора на офис пространство. Офисът трябва да бъде лесно достъпен както за вашите служители, така и за вашите клиенти (ако ви посещават често).
Ако офисът ви е труден за намиране или е в район с малко транспортни връзки, това може пряко да повлияе на намирането на нови служители или задържането на стари, както и върху взаимоотношенията ви с клиентите.

Много важно за локацията на офиса е и наличието наблизо на места за хранене, кафетерии, банкови клонове, места за паркиране, спирки на градския транспорт и пр.

Ако служителите на компанията ви, както и вашите клиенти се придвижват основно с кола, то тогава по-удачно е да изберете офис с локация, която е извън най-популярните локации, но ще ви осигури лесно придвижване и паркиране.

Едни от най-предпочитаните райони в София, са тези, в непосредствена близост до метро, което осигурява бързо придвижване, независимо от надземния трафик. Близостта до метро е изключително удобство, но то води със себе си и по-високи наемни нива за офисите около него.

3) Големина на офиса

Големината на офиса е следващото нещо, което трябва да вземете предвид, когато търсите офис под наем. Ако бизнесът ви се разраства и очаквате броя на служителите ви да се увеличи е добре да прецените дали да не вземете малко по-голям офис, който ще посрещне нуждите ви след 6-12 месеца или да изберете по-голяма офис сграда, която ще може да ви предостави по-голям офис под наем, когато това е необходимо. Повече за това как да определите необходимата ви офисна квадратура и какво да вземете под внимание, може да прочетете на: Колко голям офис под наем ми е необходим?

4) Удобства

Някои от офисите в днешно време се предлагат с голям набор от допълнителни удобства. Преди да започнете търсенето препоръчваме да решите до какви удобства е необходимо да имат достъп служителите ви. Такива удобстава може да бъдат места за почивка, заседателни и конферентни зали, заведения за хранене, фитнес, паркинг за велосипеди, външно зелено пространство и пр.
Имайте предвид, че колкото повече допълнителни екстри се предлагат в една офис сграда, толкова по-висока е и наемната цена на офисите в нея.

5) Срок на договорите за наем на офис

Има съществена разлика в условията при наемане на офис в различните типове сгради. По-долу ще опишем основните разлики, за да ви помогнем да решите по-лесно какъв тип офис сграда би бил най-подходящ за вашия бизнес, планове и възможности.

При клас А офис сградите срочността на договорите варира между 3-5 години, като най-често този период е непрекъсваем. Ако не сте готови да се обвържете с толкова продължителен наемен договор, препоръчваме да потърсите офис в някоя от другите типове сгради ( клас Б, сгради със смесено предназначение или жилищни сгради), при които срокът на договорите варира между 1-3 годишен период и много често договорите са с по-гъвкави наемни условията.

6) Допълнителни разходи и такси при наемането на офис

Таксата поддръжка, както и гаранционния депозит са неизменна част от договора за наем за всеки офис и е добре да предвидите при определянето на бюджета си.

– Такса поддръжка

Освен наем, при офис сградите се заплаща и такса поддръжка, която се изчислява на база на наемната квадратура. Стандартно при клас А офис сградите тя варира между 2 Евро/кв.м – 3.5 Евро/кв.м без ДДС, а при клас Б сградите е между 0.8 Евро/кв.м – 2 Евро/кв.м без ДДС. Тази такса е различна за всяка сграда и се заплаща ежемесечно, заедно с наема за офиса.

При сградите със смесено предназначение и жилищните сгради също има месечна такса за общи части, но тя е минимална и не зависи от квадратурата на офиса.

– Депозит по договора за наем на офис

Към всеки договор за наем се изисква и заплащането на гаранционен депозит, който служи като гаранция за доброто стопанисване на офиса и навременното заплащане на дължимите суми по договора.

При клас А офис сградите, този гаранционен депозит обикновено е равен на сумата от месечния наем, заедно с таксата поддръжка за 2-3 месеца.

При клас Б офис сградите и сградите със смесено предназначение депозитът варира между 1 -2 месечни наема с включена такса поддръжка.

В София Офиси знаем колко е важно да изберете правилното офис пространство. Нашият екип е на разположение, за да ви помогне да намерите идеалното място за вашия бизнес без да губите време в излишни огледи и проучване на пазара. Готови ли сте да започнете търсенето? Свържете се с нас на е-мейл: [email protected] или ни се обадете на 00359 888 137 222 ; 00359 885 908 811.

Read More

Фактори, които определят наемната цена на един офис

Mina Boycheva 11/01/2022
наемна цена определящи наема офис под наем фактори

Фактори, които определят наемната цена на един офис

Търсите офис пространство? Тогава вероятно искате да знаете каква е наемната цена на офис пространството, което ви е необходимо. Въпреки че пазарът на офиси под наем в София е голям, когато човек започне да търси офис, много често установява, че не може да намери желаният от него офис, или в случай, че го намери се оказва, че е на много по-висока наемна цена от бюджета, който си е определил.

Цената на офисите под наем може да варира значително в рамките на града, а дори и в рамките на един район. Затова, за да ви помогнем да се ориентирате по-добре в наемните цени на офисите под наем, по-долу сме изготвили списък с основните фактори, които определят наемните нива за офисите.

Наемната цена за един офис зависи от няколко основни фактора:

– локация на офиса
– вид на сградата, в която се помещава
– особености на самия офис
– Еетажа, на който се намира ( само в част от офис сградите)

Локация на офиса под наем:

В София през последните години се развиха няколко основни бизнес района, които са предпочитано място за повечето компании.

При клас А офис сградите, най-високи наемни нива има при офис сградите в центъра на София, Цариградско шосе и в Лозенец в района на Парадайс Мол,. На втората локация се намират и едни от най-новите и модерни клас А офис сгради в София, построени през последните няколко години. На тези локации, офисите се отдават под наем за 12 – 16 Евро/кв.м без ДДС.

В средния ценови диапазон са офисите, разположени в Младост 4, бул Тодор Александров, Изток, Лозенец, извън района на Парадайс Мол, както и офисните сгради в районите около бул. България. Тук наемите варират между 8 – 12 Евро/кв.м без ДДС, като разбира се има изключения за новите клас А офис сгради, където наемите са по-високи.

Има и офис сгради клас А, които са разположени в малко по-различни и отдалечени от центъра райони, където може да наемете офис и за под 8 Евро/кв.м. Това са райони като Дружба, Летище София, Гео Милев, Студентски град и други.

Вида сграда е другият фактор, който определя размера на наема

Офисите в клас А бизнес сградите се отдават под наем на най-високите наемни нива, характерни за даден район. Тази по-висока наемна цена обаче дава възможност за ползването на много допълнителни екстри, които сградата предлага. Такива екстри са представителните общи части с наличие на рецепция в сградата, конферентни зали, обособени места за почивка като паркова среда или големи панорамни тераси, заведения за хранене, в някои случаи и търговска част, фитнес, подземни и открити паркинги и прочие.

Наемите в клас Б офис сгради са по-ниски, а тези в сградите със смесено предназначение или в жилищните сгради са най-ниски и на места достигат до 5 – 6 Евро/кв.м.

Особености на самия офис и етажа, на който се намира офиса

Наемната цена на някои от офисите под наем зависи и от техните специфични характеристики. Такива могат да бъдат самото разпределение на офиса, наличието/липсата на кухненски бокс, санитарен възел в офиса, скосявания и пр. Особеностите на даден офис влияят в голяма степен върху наемната цена при офиси, които се намират в сгради със смесено предназначение или в жилищни сгради.

Етажът, на който се намира офиса също в някои случаи оказва влияние върху офисната наемна цена, включително и при големите клас А офис сгради. В част от тях наемите за офисите, разположени на високите етажи са с 1-3 Евро/кв.м по-високи от тези, за офисите на по-ниските етажи. Партерните офиси също като цяло се предлагат на по-ниски цени.

Ако все още се съмнявате кой е най-добрият избор за Вас, съобразен с Вашия бюджет, може да се свържете с нас за безплатна консултация на тел: 00359 885 908 811; 00359 888 137 222 или е-мейл: [email protected]

Read More

Търсене на качествени бизнес имоти

Mina Boycheva 23/04/2012

През втората половина на изминалата година предлагането на модерни офис площи в град София е нараснало с малко над 12 %. Това дава основание на брокерите на недвижими имоти, специализирани в отдаването и продажбата на офиси в бизнес сгради, да направят прогноза за засилен интерес към качествените бизнес имоти през настоящата 2012 година. Според очакванията на брокерите, най-голям ще бъде интереса показан от компаниите, които се развиват в сектора на интернет технологиите и тези работещи във фармацефтичния сектор. С други думи, компаниите които ще търсят нови и по-модерни офиси за своя бизнес, ще бъдат главно от сектори незасегнати от кризата. Компанните от тези сектори имат търсене за офиси с площ от около 1000 кв.м., в близост до главни булеварди.

През втората половина на изминалата година предлагането на модерни офис площи в град София е нараснало с малко над 12 %. Това дава основание на брокерите на недвижими имоти, специализирани в отдаването и продажбата на офиси в бизнес сгради, да направят прогноза за засилен интерес към качествените бизнес имоти през настоящата 2012 година.

Към момента пазарът показва, че почти три четвърти от предлаганите офис площи в столицата са съсредоточени в периферията на града и едва едва четвърт са разположени в центъра на София. Като цяло, броят на офисите в сгради от високия клас А се е увеличил значително, но въпреки това не всички от тях отговарят изцяло на всички показатели за офиси от клас А. Тъй като има търсене и за офиси от клас Б, то има и такова предлагане. Към този вид офиси проявяват интерес по-малки, често местни компании. Друг тип офиси, които предизвикват засилен интерес на пазара са виртуалните офиси, които се предпочитат от прохождащите на българския пазара местни и чуждестранни компании, които искат да се ориентират в обстановката.

Към момента пазарът показва, че почти три четвърти от предлаганите офис площи в столицата са съсредоточени в периферията на града и едва едва четвърт са разположени в центъра на София.

Прогнозите на брокерите на офиси са за запазване стабилността на наемните нива при офисите, както и стабилно търсене на офиси в хубавите бизнес сгради от клас А, които ще излязат на пазара през тази година. Търсенето на този тип висококачествено офиси ще бъде засилено и поради факта, че те отговарят на специалните изисквания на международните фирми, които имат намерение да стъпят на българския пазар.

Read More

Повече сделки за офиси в бизнес сгради през 2012 година

Mina Boycheva 09/04/2012

Според прогнозите на брокерите на недвижими имоти, пазарът през 2012 година ще се раздвижи по отношение на наемането и закупуването на офиси в новите и луксозни бизнес сгради в столицата. Нещо повече, професионалистите са оптимистични, че в София ще се появят солидни инвеститори от Великобритания, САЩ и Гърция, като ще се появи и засилен интерес от страна на утвърдените инвеститори в България. Анализите на работещите в сектора показват, че въпросните инвеститори са такива, които са склонни да поемат по-високи рискове или пък желаят да закупят офис сграда в строеж и да се погрижат сами за последващите довършителни дейности и отдаване под наем.

Според прогнозите на брокерите на недвижими имоти, пазарът през 2012 година ще се раздвижи по отношение на наемането и закупуването на офиси в новите и луксозни бизнес сгради в столицата.

Прогнозите на брокерите, специализирани в сделките за отдаване и закупуване на офиси, са че през 2012 година този сектор от пазара на недвижимите имоти не само ще достигне нивата от предходната година, но и ще ги задмине. Сред най-успешните сделки за 2011 година бяха продажбата на „Мол София“, както и на „Бизнес Център Камбаните“ и на „Европейски търговски център“. Следва да споменем, че голям и модерен офис в новата офис сграда „Изток Тауър“ бе закупен и от инвестиционната компания „Бернард инвестмънтс“ със седалище във Франция.

Прогнозите на брокерите, специализирани в сделките за отдаване и закупуване на офиси, са че през 2012 година този сектор от пазара на недвижимите имоти не само ще достигне нивата от предходната година, но и ще ги задмине.

В началото на годината излезе доклада на консултантската компания Cushman & Wakefield, според който освен България, като атрактивни пазари на бизнес имоти се приемат още страни като Унгария и Чехия, Словакия и Естония, Хърватия и Русия. Инвестициите направени в страните от Източна и от Централна Европа е достигнал 6 милиарда Евро, като се очаква подобен дял инвестиции и през настоящата година. Като цяло продължава и тенденцията на ръст в интереса на инвеститорите към виртуалните офиси, ползването на които им помага да се ориентират и да навлязат в пазара преди закупуването на реален офис.

Read More

Бизнесът в София се мести към Околовръстно шосе

Mina Boycheva 27/03/2012

По всичко личи, че големите бизнес компании се местят към края на София, в близост до Околовръстното шосе. Там вече са построени няколко големи бизнес центъра, освен Бизнес Парка, като се планира изграждането и на добри и удобни пътни връзки. Благодарение на добрата инфраструктура, този район на столицата се очаква да привлече още повече бизнесмени и така офис зоната ще бъде в района на новата отсечка, а именно в близост до големия мебелен магазин „Икеа“ и бъдещия мол „София Ринг Мол“, който се очаква да стане един от най-големите развлекателни и търговски центрове в София.

Като цяло зоната между Бизнес Парка и булевард „България“ се оформя като нова и модерна офис и търговска зона, където освен познатите ни вече сгради на Бизнес Парка, както и магазини като „Технополис“ и „Комо“, както и Кино „Арена“, скоро ще има и много нови офис сгради и магазини.

Освен бизнес компанните, които стъпват в столицата и си търсят офиси от високия клас А, в района интерес имат и много крупни търговци на мебели и техника. Като цяло зоната между Бизнес Парка и булевард „България“ се оформя като нова и модерна офис и търговска зона, където освен познатите ни вече сгради на Бизнес Парка, както и магазини като „Технополис“ и „Комо“, както и Кино „Арена“, скоро ще има и много нови офис сгради и магазини. Преди това да стане обаче, в района има хубав избор на завършени офис центрове. Тенденцията е те да бъдат запълнени от нови международни компании, които тепърва стъпват на българския пазар, преди строителните предприемачи да предприемат изграждането на нови бизнес зони.

Read More

Офис строителството в София със забавен темп

Mina Boycheva 11/03/2012

През изминалите няколко месеца строителните предприемачи в столицата бяха заети предимно с намирането на нови клиенти за съществуващите вече офис сгради и бизнес центрове, отколкото с направата на нови инвестиции. С други думи, тенденцията която се забелязва в момента на пазара е за забавен темп на офис строителството и насочване на усилията към новоизградените офис зони в София. Въпреки това, столицата остава основният град за големите офис проекти и продължава да бъде предпочитаната дестинация за големите чуждестранни компании, които сега стъпват на пазара в България.

Столицата остава основният град за големите офис проекти и продължава да бъде предпочитаната дестинация за големите чуждестранни компании, които сега стъпват на пазара в България.

Към момента има значителен брой строителни предприемачи, които не пускат своите нови офис сгради преди да намерят наемател за тях и да сключат солиден и по възможност дългосрочен договор. Новите наематели често са компании, които идват от офиси от много нисък клас и компании, които работят в сфера незасегната от кризата и съответно разширяват дейността си и увеличават персонала си. Към настоящият момент наемните нива на офиси в София от средно висок и висок клас е в порядъка на 8 – 11 Евро на квадратен метър, като наемните нива на топ офисите не падат и са стабилни.

Пазарът на офиси в София отбелязва смели релокации, в търсене на много по-добро качество, но по възможност на разумна цена.

Пазарът на офиси в София отбелязва смели релокации, в търсене на много по-добро качество, но по възможност на разумна цена. Съвсем естествено, офисите с високо качество на предлаганите екстри и тези с централно местоположение запазват високия интерес на компаниите върху себе си, докато офисите които предлагат недотам добри условия остават празни за доста по-дълго време. От края на миналата година и началото на тази се забелязва повишен интерес към опцията за наемане на виртуални офиси, като тази услуга придобива все по-голяма популярност между хората с гъвкав бизнес.

Read More

Новите наематели на офиси в София

Mina Boycheva 21/02/2012

Настоящата година започна с над двадесет процента свободни офис площи в столицата София. Прогнозите са за промяна на договорите на компаниите и много нови наематели през следващите месеци, които се очаква да бъдат компании от IT сферата, а също и аутсорсинг компании. Тези договори са били сключвани в миналото по време на кризата, затова се очаква наемателите да имат много изисквания за изменения по тях. Това ще е така, защото днес компаниите лесно могат да намерят по-добра алтернатива и по-модерни офис помещения. Виртуалните офиси в България също предизвикват значителен интерес, особено заради по-ниските разходи, които се правят.

Настоящата година започна с над двадесет процента свободни офис площи в столицата София. Прогнозите са за промяна на договорите на компаниите и много нови наематели през следващите месеци, които се очаква да бъдат компании от IT сферата, а също и аутсорсинг компании.

Към момента свободните офиси са около 330 000 кв.м, , което е повече в сравнение с предходните години. През тази година се очаква около 60 000 кв.м от тях да бъдат отдадени под наем. В същото време излизат нови оферти за офис сгради от висок клас, но те не са толкова много, колкото от преди кризата. Направените сделки са главно от преместване на наемателите в нови, по-просторни и модерни бизнес центрове. Тенденциите са за падане на наемите. От агенциите за недвижими имоти очакват няколко големи компании да навлязат в страната и да раздвижат леко офис пазара.

Read More

Зелените офиси в София най-търсени

Mina Boycheva 05/02/2012

Към момента в София има над 330 хиляди квадратни метра офис площи, свободни за отдаване под наем. Сред офис сградите има такива, които поради недобрата си локация или липсата на достатъчно паркоместа, не могат да намерят дългосрочни наематели. В същото време се забелязва силен интерес към зелените офиси и качествените офис сгради, към които отдавна проявяват интерес международните фирми, стъпили на българския пазар. Именно поради това свободните офис площи от най-високият клас А не са много. Това създава ниша за направата на проекти от клас А, които се очаква да бъдат лесно отдадени под наем или закупени.

Наличните офиси в София са подходящи за различни компании, които търсят интересно разпределение, гарантиран комфорт и висока ефективност.

Наличните офиси в София са подходящи за различни компании, които търсят различно разпределение, гарантиран комфорт и висока ефективност. Често компаниите имат избор от три или четири местоположения, от които да избират, които предлагат качествена офис обстановка. Пазарът на офис площи в София е доста активен, като търсене има както в центъра на столицата, така и в бизнес районите. Локацията е основният критерии, след който следва качеството и типа на офиса. Бюджетите на фирмите за наем са свити към момента и компаниите се опитват да оптимизират площите, с които разполагат и да използват средствата си по рационален начин. Като цяло броя на сделките е по-висок в сравнение с предходните две години. Търсенето на виртуални офиси в България остава сериозно.

Read More