Yearly Archives: 2009

Строителство Градът

Интервю с Марк Бейтман, директор „Глобални корпоративни услуги“ в GVA Grimley

Господин Бейтман, какви са впечатленията ви от България?
– Не мога да кажа, че съм видял много тук, защото съм бил едва един ден в България. Но да вземем за пример тази сграда (интервюто е проведено в сградата на БТА в София – бел. ред.). Тя е типична за своето време, няма асансьори, стилът и разпределението на помещенията са доста необичайни в сравнение с модерните сгради. Офис сградите тук в сравнение с други пазари имат дългосрочен потенциал за повишаване на качеството.
Инфраструктурата е другият очевиден проблем, който стоварва такава голяма тежест върху компаниите. Завършването на метрото ще помогне, но засега това задържа пазара. Ако искаш да направиш 3-4 срещи за ден в София, може да се окаже, че са възможни само две, а това е много скъпо използване на времето. В Лондон например имаме относително надеждна метросистема и всеки използва обществения транспорт.
Така че мисля, че тук дългосрочно има нужда от подобрение на основния сграден фонд. Ще има значителна промяна с присъединяването на България към еврозоната. Нашите клиенти от Западна Европа искат да дойдат тук да продават продуктите и услугите си и това ще създаде определено търсене. При стоките това може да бъде търсене за добри логистични бази, защото ще има нужда да се закара продуктът и да се разпространи в страната. Това ще повлияе на една част от пазара.
Основният офис пазар също ще започне да се развива във времето. Разделям този пазар на две части – местни бизнеси, които вече са тук, и международни корпорации, които ще дойдат. Международните корпорации и техните служители ще имат различни очаквания. Например американските (публични) компании имат задължение, когато подписват договор за наем, да получат независим съвет: ???дали договорът, който наемът е пазарен???, има ли някакви необичайни условия. Затова виждаме, че консултантската страна на бизнеса тук ще расте. Централите на компаниите също искат да знаят дали независима страна е потвърдила нуждите на компанията, за да не се окаже, че мениджърът е наел огромен офис само за себе си. Да, един местен играч може сам да намери сграда, но може и да се запита защо да не наеме някой, който да му каже дали не плаща твърде много. Пазарът ще стане по-комплексен с течение на времето.
Това няма да е незабавна промяна, но ще се случи в следващите няколко години. Фирмите ще изискват неща като двойни подове, надеждна охрана, климатизация, неща, които са нормални за модерна сграда.

В момента развитите пазари са относително евтини и това означава, че капиталовите потоци ще се насочат там краткосрочно. Ще отнеме ли по-дълго време да достигнат и до развиващите се пазари?
– Да, но все пак виждаме например датски инвеститори, които се връщат в Полша и проявяват сериозен интерес. В продължение на времето ще има възможности и тук. Ще отнеме около година, докато пазарът се успокои.

Очаквате ли и международните компании да започнат отново да навлизат в региона?
– Действителността е много проста: къде искат нашите клиенти да отидат. Това е първа точка. Втора точка е можем ли да им спестим някакви пари. Те имат нужда да продават продуктите и услугите си и им трябват офиси.
Но България не е приоритет в момента. Приоритет е съкращаването на разходи и офиси. Ще има бизнеси, които ще дойдат, но ще бъдат едва няколко. За тези, които са тук, на дневен ред е съкращаването на разходите. И това се отнася за всички сектори – и търговския, и индустриалния

GVA Worldwide, международна мрежа от независими консултантски компании за имоти, миналата седмица обяви влизането си на българския пазар чрез GVA Sollers Solutions, дружество от групата „Форос – национална компания недвижими имоти“, контролирана от Добромир Ганев. GVA е британска по произход фирма, фокусирана върху услугите, свързани с недвижима собственост – брокерски, оценителски и консултански. Марк Бейтман е член на борда на директорите на британския и най-голям клон – GVA Grimley. Той отговаря за корпоративните клиенти в региона на Европа, Близкия изток и Африка. До 2002 г. е бил в екипа на компанията за отдаване под наем на офиси в Централен Лондон. Бил е и в консултантската фирма Vigers до 2001 г., където е работил от завършването на образованито си по оценяване и управление на недвижими имоти. Член е на Кралския институт на сертифицираните оценители (Royal Institution of Chartered Surveyors). GVA Grimley вече е работила в България по планирането и строителството на първия аутлет мол – търговски център за разпродажби на стари колекции на ниски цени, който се изгражда в София

Строителство Градът

Развитието на метрополитена в столицата в северна посока вече прави тази част на града притегателна за планирането на нови инвестиционни проекти. На столичния бул. „Панчо Владигеров“ в комплекс „Обеля“ 1, в близост до едноименната станция ще бъде изграден жилищен комплекс и бизнес център. Това предвижда проектът, наречен комплекс „Архолия“. Инвеститор на обекта е дружеството „Архолл“ ЕООД. Проектант е архитектурно ателие „Узунов“, с ръководител арх. Антон Узунов, който читателите на „Строителство Градът“ вероятно познават от конкурса за нова пленарна зала в София.

За местоположението на комплекса е важно и предвиденото разширение на метрото по бул. „Ломско шосе“ и бъдещата метростанция 1. Комплексът „Архолия“ е в най-южната част на „Обеля 1“ и на практика представлява „лицето“ на квартала по изключително силната и дълбока ос, определена от бул. „Панчо Владигеров“, посочи арх. Антон Узунов. Затова проектантския подход по думите му при изключително отговорната ситуация изисква разумно уплътняване на площите, внимателно пропорциониране на обемите и липса на компромиси по отношение качеството на вложените материали и използваните строителни системи. Друга важна част от архитектурната концепция е постигането на универсалност на достъпа и работната среда.

Инвестиционният проект е планиран в два етапа. Първият обхваща девет етажна жилищна сграда с магазини и подземен паркинг, а вторият – десететажен бизнес център с офиси, търговски обекти и подземен паркинг. В момента в процес на строителство е първи етап от комплекса, като е завършен нулевият цикъл. По отношение на бизнес центъра в процес на разработване е проектът. Двете сгради са решени с изчистени линии, следвайки строгия стил и съвременна градска визия. Застроената площ на жилищната част е 1247 кв.м, а разгънатата застроена площ – 9686 кв.м. Обектът е решен от едно компактно като обем тяло и нискоетажна зона за комплексно обществено обслужване, в която се предвижда да има ресторант, магазини, банков клон, аптека.

Възможността за паркиране е осигурена чрез подземен паркинг на ниво сутерен, достъпен чрез рампа. Той разполага с 69 места за жилищната част, както и складови помещения.
От втори до девети етаж е развита жилищна зона, включваща апартаменти, които са проектирани с разнообразна квадратура. На терасовидния етаж има ателиета.
Десететажният бизнес център, с общата площ от 8721 кв.м и застроена площ 892 кв.м, е с главен вход към булеварда, подчертан с козирка. Приемното пространство е решено с ясно обособени функционални зони. Офисната част от втори до десети етаж е съобразена с изискванията за оформяне на съвременна работна среда.

За целия комплекс е избрана монолитна безгредова носеща конструкция от стоманобетон. Технологията на фасадно оформление на жилищната сграда предвижда използването на широко разпространеният метод за изпълнение на ограждащи стени посредством топлоизолиран тухлен зид, обработен с минерални мазилки и каменни облицовки на сух монтаж. Бизнес центърът ще бъде с окачени фасадни системи с максимално остъкляване и каменни облицовки. Голямата конструктивна височина на бизнес площите позволява гъвкавост при инсталационното оборудване на сградата. Проектът е съобразен с изискването за използване на енергоефективни строителни системи и материали, следвайки изискването на инвеститора за постигане на максимален експлоатационен клас, посочи проектантът. Предвижда се и цялостна климатизация, дефектнотокова електроинсталация, пълно слаботоково и сигналноохранително окабеляване.

в-к Монитор

Доходността от даване под наем на магазин в Бургас е близо 2 пъти по-голяма, отколкото в София, показва статистиката на GVA Sollers solutions. В морския град тя е 19,21% и е най-високата в страната за сегмента, а в столицата е под 10 на сто. В останалите големи градове доходността варира от 12,27% до 15,43%.Наемите на площите в търговските центрове от началото на годината бележат значително понижение, достигащо до 30 процента. На годишна база спадът е от 25 до 50 на сто. Подобна е конюнктурата и за магазините, разположени на главните улици в големите български градове. Продажбените им цени са паднали средно с 26,55 на сто, а наемите – с 25,74%. Най-голям спад е отчетен във Варна и Пловдив.

От началото на януари до средата на септември търсенето на търговски площи за закупуване или наемане е значително по-слабо в сравнение с други години, сочи проучването на GVA Sollers solutions. Интерес има не само към главните улици, но и към техните пресечки заради по-ниската цена. Най-търсени за първите 9 месеца на годината са били малките обекти с площ до 100 квадрата. В София вече по-лесно може да се намерят магазини по ул. „Граф Игнатиев“, „Раковски“ и дори по търговския булевард „Витоша“, се твърди в проучването. Нова тенденция напоследък е и продажбата на търговски имоти по централните улици.

Собствениците на магазини и офиси вече проявяват по-голяма гъвкавост и са склонни на намаляване на наема, за да не останат имотите им празни, каза Добромир Ганев, шеф на агенция „Форос“. Кризата засегна силно сегмента и сега дори във Варна има празни магазини, които са без наематели. В морската столица има два проекта за молове и единият е пълен почти наполовина, а другият – на 60-70%. В момента предлагането на търговски площи и офиси в цялата страна е голямо.

До края на годината се очаква да излязат на пазара още 207 хил. квадрата в молове в най-големите градове, а също така и в Габрово и гр. Гоце Делчев. В резултат на това у нас вече ще се падат по 58 кв. м търговска площ в молове на 1000 души население вместо досегашните 31 кв. м. В момента в страната има 233 460 квадрата в търговски центрове, което е с близо една четвърт повече в сравнение с миналата година. Наемите и продажните цени на офиси ще продължават да падат поне още 6-8 месеца. В най-затруднено положение ще бъдат собствениците на имоти с неатрактивно разположение, прогнозира брокерът.

в-к Пари

Първите наематели на най-големия офисен център в България – European Trade Center (Европейски търговски център), ще влязат през януари 2010 г., съобщи главният изпълнителен директор на ЕТЦ Таня Косева-Бошова.

Първите две сгради на офисния център, който се изгражда на бул. Цариградско шосе в общ комплекс с Карфур Цариградско мол, ще бъдат готови през декември тази година. Наематели в тях ще бъдат Виваком и Карфур – със съответно 23 000 кв. м и 6700 кв. м наета площ.

Договорът, подписан с Виваком, е най-големият договор за наем на офис площи на българския пазар. Останалите сгради ще бъдат готови до края на март догодина. Търсенето на нови офисни площи ще се активизира през втората половина на 2010 г., защото много от фирмите работят в остарели офиси, смята Бошова.

ЕТЦ се състои от пет офис сгради клас А с обща разгъната застроена площ от 70 хил. кв. м. Инвеститор на проекта е Европейски търговски център АД, проектант е АС – Илиев, строителните работи се извършват от TERNA, а проектният мениджмънт е поверен на SAVANT. Общият размер на инвестицията е 70 млн. EUR.

в-к Телеграф

Наемите в софийските квартали „Младост“ и „Мусагеница“ са се увеличили със 7-10%, откакто подземната железница стига от тях до центъра на столицата за 15-ина минути, съобщиха брокери пред „Телеграф“. При покупките обаче все още никой не отдава голямо значение на метрото, тъй като извършваните сделки са много малко.
Спирачка за логичното поскъпване на жилищата по протежение на метрото се
оказва цялостната стагнация в сектора на недвижимите имоти, коментираха запознати. Така цените на имотите в близост до метростанциите в „Люлин“ например не отбелязаха очаквания ръст от 20-30%, а тъкмо обратното, наблюдава се връщане към нива отпреди 2-3 години.

Реакция
Най-бърза е реакцията на търсещите апартамент под наем. За тях сред задължителните изисквания ТЕЦ, добър изглед и привлекателна цена вече е добавено и „близост до метростанция”. Хазаите обаче засега не могат да си позволят да вдигат наемите заради слабото търсене. Според брокерите ефектите от метротранспорта върху цената на имотите за купуване, ако въобще ги има, ще се появят по-късно. Увеличението на цените ще стане плавно и повече ще зависи от лихвените проценти на банките и желанието им да отпускат кредити. Ипотечното кредитиране е все още силно ограничено и се одобряват хора, които се осигуряват на месечна заплата над 1000 лв. Силен обаче ще е ефектът върху цените на офис площите. Той обаче реално ще се прояви, когато търсенето на такива се увеличи догодина, прогнозират имотните специалисти.

Съмнения
Въпреки че столицата чакаше с десетилетия своя подземен транспорт, веднага се появиха и хора с критики срещу подземната железница. Основните негативи са напукване на жилищни сгради в близост до метрото и нарушаване спокойствието на живеещите, което особено важи за квартал „Мусагеница“, където мотрисите излизат над земята в тунел от изолационен материал. Според хора от бранша броят на потенциалните клиенти, привлечени от удобството на метрото, е приблизително равен на тези, които са изплашени от слуховете за неговата разрушителна сила.

в-к Труд

Търсенето на нови офиси ще се активизира през втората половина на 2010 г., прогнозира Таня Косева-Бошова, изп. директор на дружеството “Европейски търговски център”. Тя споделя, че икономическата ситуация е принудила компаниите да преосмислят нуждите си и да оптимизират разходите си.

“Много фирми разбраха, че работят в остарели офиси, с не добре планирано пространство и високо потребление на енергия – тоест плащат повече, отколкото получават”, каза Косева-Бошова. Това постепенно щяло да доведе до по-активно търсене на нови офис площи.

Появата на първите признаци за съвземане от кризата в САЩ и Европа допълнително ще усили процеса, тъй като голяма част от потенциалните наематели са мултинационални компании, допълни Таня Косева-Бошова.

Expert.bg

Търсенето на нови офисни площи ще се активизира през втората половина на следващата година, смята Таня Косева-Бошова, главен изпълнителен директор на Европейския търговски център, в интервю за Colliers Magazine.
Икономическата ситуация принуди компаниите да преосмислят нуждите си и да оптимизират своите офис помещения и разходи, коментира тя.

Появата на първите знаци на съвземане от кризата в САЩ и Европа допълнително ще рефлектира върху процесите по засилване на търсенето, тъй като голяма част от наемателите са мултинационални компании и решенията се взимат от техните централи, смята още главният изпълнителен директор на Европейския търговски център.

Първите наематели на най-големия офисен център в България – European Trade Center (Европейски Търговски Център), ще влязат през януари 2010 г. Първите две сгради на офисния център, който се изгражда на бул. “Цариградско шосе“ в общ комплекс с Карфур Цариградско мол, ще бъдат готови през декември тази година.

Европейският търговски център се състои от пет клас А офис сгради с обща Разгърната застроена площ (РЗП) от 70 000 кв. м. Сграда А доминира околността с впечатляващите си размери и архитектура. Това ще бъде първата голяма сграда, която забелязват пристигащите от Летище София и магистрала Тракия, което я прави своеобразен портал към столицата. Размерът и разположението на сгради B, C, D и E ги прави подходящи за големи корпоративни и административни офиси.

Инвеститор на проекта е “Европейски търговски център“ АД, проектант е “АС – Илиев“, строителните работи се извършват от водещата международна компания TERNA, а проектният мениджмънт е поверен на SAVANT. Ексклузивен консултант е Colliers International, България. Общият размер на инвестицията е 70 милиона евро.

*******
– Г-жо Бошова, поздравления за новата Ви позиция на главен изпълнителен директор на Европейския Търговски Център. През последните шест месеца се наблюдава значителен ръст в броя на свободни офиси. Много големи проекти са в процес на изграждане, а усвояването спада. Какво ви кара да бъдете сигурни в успеха на Европейския Търговски Център (ЕТЦ)?

Европейският Търговски Център, който е най-големият офисен център в строеж в България, индикира качествено ново развитие в сегмента на офисните площи и показва, че пазарът е узрял за такива проекти. ЕТЦ има отлично местоположение, намира се на най-важната пътна артерия в София. Той е лесно достъпен от центъра, благодарение на новоизградения тунел под булевард “Цариградско шосе“. Проектът предлага уникална синергия с най-големия шопинг мол в страната – Карфур Цариградско мол. Не на последно място, ЕТЦ се характеризира с отлично качество на предлаганите офисни помещения.
Кризата и липсата на банково финансиране е причина от пазара да се изтеглят доста непрофесионални предприемачи, които го заливаха с все повече и повече проекти. Ситуацията ефективно ограничи предлагането на такива сгради, принуди компаниите да преосмислят нуждите си и да оптимизират своите офис помещения и разходи. Много от фирмите разбраха, че работят в остарели офиси, чието пространство не е добре планирано и често е с високо енергийно потребление. Осъзнаха, че плащат повече, отколкото получават. Това постепенно ще доведе до по-активно търсене на нови офис площи през втората половина на годината. Появата на първите знаци на съвземане от кризата в САЩ и Европа допълнително ще усили този процес, тъй като голяма част от наемателите са мултинационални компании и решенията се взимат от техните централи.

– Кои наематели вече са избрали Европейския Търговски Център?

Първите ни наематели са Виваком и Карфур – със съответно 23,000 кв. м. и 6,700 кв. м. наета площ. Интересен факт е, че договорът, подписан с Виваком през януари тази година, е най-големият договор за наем на офис площи на българския пазар. В момента финализираме преговорите с няколко компании, които тясно работят с Виваком или са наематели в мола – такива, които искат да се възползват от възможността за взаимодействие с останалите фирми в този голям проект.

– Какви са следващите етапи на проекта?

Грубият строеж на петте сгради е завършен и красивата фасада е поставена. В момента работата ни е фокусирана върху довършителните дейности. Първите две сгради трябва да са готови през декември 2009 г. и януари 2010 г., когато ще се нанесат Виваком и Карфур. Останалите ще бъдат готови през първата четвърт на 2010 г. Съвсем скоро ще имаме и завършен модел на офис, благодарение на който потенциалните ни клиенти ще имат възможност да видят как всъщност ще изглежда работното им място.

– Имате забележителен опит в сектора на недвижимите имоти – както като предприемач, така и като консултант. Кой е най-важният урок от бизнеса, който ще пренесете и в Европейския Търговски Център?

Най-важният урок е, че светът и икономиката се променят твърде бързо и драматично напоследък и ние трябва да реагираме адекватно. Сега повечето от участниците на пазара осъзнават какво означава да си подготвен за различните предизвикателства – от бързия растеж, през кризата, до възстановяването.

– От гледна точка на предприемач, каква е перспективата за пазара на офиси през 2010 г.?

Смятам, че най-лошото премина – под думата “лошо” визирам трусовете в икономиката. През първите месеци на годината всички компании бяха във фазата на изчакване, защото не знаеха какво ще се случи с глобалната икономика и с тях самите. В момента повечето фирми се намират в напреднал етап от работата по преструктурирането си, някои са освободили служители, други са съкратили бюджетите си.
Важното е, че компаниите вече имат ясен план как да процедират и как да преодолеят този труден период. Да, доста от тях полагат усилия за бъдещо намаляване на цените и оптимизиране на разходите. Това е напълно постижимо, ако се пренесат в нов, добре планиран и поддържан офис като тези в Европейски Търговски Център.

списание Индекс Имоти

Започна реконструкцията на първите от петте сгради, които инвеститорите Bulgarian Land Development и Northridge Capital ще преустроят в съвременни офиси. В този етап от проекта се предвижда изграждането на около 13 хил. кв.м площ за административни нужди и близо 2250 кв.м за магазини. Той трябва да бъде завършен в средата на 2010 г. Polygraphia Office Center ще представлява комплекс от клас А с 21 хил. кв.м офиси и 3500 кв.м търговски площи, 182 подземни и 58 надземни паркоместа при завършването си. Отдава се под наем от консултантската компания „Фортън интернешънъл“. Това е първият офис проект на Bulgarian Land Development, зад която стоят най-голямата българска група за услуги, свързани с имоти, „Ей Джи кепитъл“ (собственик и на „Адрес недвижими имоти“), и „Фортън“. Northridge Capital е фирма за управление на инвестициите на частни лица в недвижима собственост и е била партньор в строителството на комплекса „Калиакрия“ край Каварна.

в-к Стандарт

Офис в столицата може да бъде нает на цена от втората половина на 2006 г. Причината за огромния спад е кризата, която доведе до по-малко търсене на работни площи в София. Това показва статистиката на специализирания сайт imoti.net. Все повече компании се насочват към по-малки офиси в опит да ограничат разходите си. Най-евтино излиза офис в столичния квартал „Люлин“. В някои части средните нива са под 3 евро за кв. м, а най-високите – 7,79 евро за кв. м. Средният месечен наем в центъра на столицата е 9,26 евро за кв. м. Според статистиката най-скъпите офиси са в кварталите „Сухата река“, „Младост 4“ и „Стрелбище“. Там наемите се движат между 10 и 14,5 евро за кв. м.