Yearly Archives: 2009

Индекс Имоти

Свободните офис помещения в София са стигнали над 13% от близо милион квадратни метра към средата на годината и вероятно ще продължат да се увеличават със завършването на още нови сгради. Темповете на усвояване на офис площи остават под миналогодишните нива, но конкуренцията между наемодателите може да стимулира сключването на нови сделки до края на годината.
По данни на консултантската фирма „Фортън интернешънъл“ наемането на офиси в първата половина от годината е застинало на около половината от обема от същия период на 2008 г., когато са наети близо 95 хил. кв.м. Заради завършването на нови проекти обаче незаетостта се е изстреляла от почти 3 до 13.3% за година. Това означава, че се търсят наематели за над 120 хил. кв.м, при положение че непрекъснато се завършват нови сгради.

Очаква се в началото на следващата година отварянето на Европейския търговски център на бул. „Цариградско шосе“ да засили натиска върху останалите проекти в източната и южната част на София – около летището, по булеварда и на бул. „Ситняково“. Само в този район ще трябва да се намерят наематели за над 135 хил. кв.м в няколко големи проекта. Други две големи сгради на околовръстното шосе в района на „Бизнес парк София“ остават с високи нива на незаетост. Холдингът „Еврохолд“ се премести в „Авто юнион център“ до летището като част от вътрешно преструктуриране на компанията след придобиването на сградата заедно с бизнеса по продажби на автомобили на фонда „Екуест“ и така потвърди тенденцията оптимизацията на използваните площи да бъде една от движещите сили за сделките. В момента този район предлага разнообразие от клас А офиси на цени от 12 до 14 евро на кв.м на месец.

Красимир Димитров от Source Real Estate Advisors коментира, че наемателите масово се преориентират към по-ниски наеми, включително с цел оптимизиране на използваните имоти, за да намалят разходите си. По думите му единствените големи наематели в последните месеци са компании от сектора на информационните технологии и подизпълнители на услуги за западни корпорации. В момента те се възползват от възможността да намерят прилични офиси на второстепенни местоположения на цени под 10 евро на кв.м на месец. Друга част от търсенето все още се генерира от компании от сектора на енергетиката, които разширяват или преструктурират персонала си и съответно се интересуват от наемането на нови офиси.

Междувременно максималните офертни наеми паднаха до 25 евро на кв.м на месец за помещения в идеалния център на София заради липсата на качествени офис сгради в района. Но компаниите, за които не е задължително да са на такова местоположение, имат алтернативи на нива от 12 до 16 евро на кв.м на месец по основните булеварди като „Цариградско шосе“ и „България“ с добър достъп и осигурено паркиране. В бивши индустриални райони като този между „Сточна“ и „Централна гара“ или в някои сгради в „Люлин“ или „Младост“ наемът пада дори до 7.5-9 евро на кв.м на месец за новопостроени помещения.

Намаляването на бизнес активността повлия и на наемите на офиси в останалите големи градове, където желанията на предприемачите да стартират нови проекти бяха охладени от бавните темпове на реализация на площите и постижими наеми от порядъка на не повече от 8-10 евро на кв.м на месец. Продажните цени се запазват стабилни, но при силно ограничено предлагане, тъй като повечето от проектите в процес на реализация са предназначени за отдаване под наем.

Строителство Градът

„Перформ Бизнес Център“ предлага офиси клас А с обща площ 15 600 кв.м, от които 3067 кв.м търговски площи и 16 704 кв.м подземни паркоместа. Сградата е построена върху терен с площ 3469 кв.м с лице на четири улици и с разгърната застроена площ от 36 613 кв.м разпределени в десет надземни и пет подземни нива. Проектът е дело на италианския архитект Леонардо Челестра със съдействието на архитект Веселин Няголов от българска страна. Строителството на бизнес сградата стартира през лятото на 2006 и е към своя край, като окончателното й завършване е предвидено за края на 2009.Десетте надземни етажа на сградата са със стъпаловиден пирамидален обем и височина, съизмерима с тази на съседните сгради и на уличнорегулационната линия, което създават завършена обемно-пространствена композиция и уникално вписване в околната среда.

На петте подземни нива са предвидени повече от 400 охраняеми паркоместа и технически помещения, където се разполагат инсталациите за цялата сграда. Подземните нива са свързани с надземните с три стълбищни клетки, две спирални рампи за автомобилен достъп от страна на пл. „Позитано“ и изход от страна на ул. „Волга“,от страната на Българска фондова борса.Ограждащите стени на сградата са изпълнени от полуструктурна окачена фасада – нова фасадна система, позволяваща изпълнението на нестандартни решения и прилагането на многобройни детайли. Профилът на фасадата е с прекъснат термичен мост, който заедно с избрания стъклопакет от ниско емисионно Ка стъкло осигуряват отлична топло- и шумоизолация.Офисната част е проектирана с големи отворени пространства. Това осигурява максимална гъвкавост при разпределението на работните места и съществено увеличава функционалността на помещенията, както и възможността за бързото и удобно прекрояване.

Всеки от офис етажите може да бъде организиран според специфичните нужди на конкретния наемател или собственик, като се позволява промяна в разпределенията на работните площи. В синхрон с европейските стандарти чрез специално предвидени рампи от главния вход, рецепцията и чрез асансьорите към офис етажите се осъществява достъпът на инвалиди в сградата. Инвеститор на обекта е компанията „Перформ Риал Истейт“ ООД. Тя е на българския пазар от края на 2005. Първата от поредица инвестиции е закупуването на парцел с размер 3469 кв.м в иде¬алния център на София -на пл. „Позитано“ между улиците „Позитано“, „Три уши“ и „Волга“. Това дава начало на осъществяването на „Перформ Бизнес Център“.

Строителство Градът

В района на бившия завод „Електроника“ в столичния квартал „Слатина“ започна строителството на бизнес парк „София едно“. Разположен на парцел от 35 хил. кв.м до търговски център „Скай сити“, бизнес паркът се състои изцяло от офис сгради и подземни паркинги. Официална първа копка на обекта бе направена на 30 септември. Започването на подобен голям обект в настоящите условия е сигнал за подобряване на инвестиционния климат, за доверието към изпълнителя и дава знак, че има потенциал за ефективност на проектите, каза инж.Пламен Андреев, управител на „Планекс холдинг“.

Инвеститор на обекта е фирма с основно израелско участие „B.S.R.София“ АД. Дружеството има инвестиционни проекти освен в София и във Варна – мултифункционален комплекс „Варна едно“. В проектирането участват български и израелски архитекти и инженери. Това са колективи на „БЛК Архитекти“ (BLK Architects) от Израел и фирма „Планинг“ с ръководител арх. Илиян Илиев от София. Архитект Илиев е познат с проекти като „София сити център“, „Хермес парк“, „Сити мол“, Стара Загора, и други.

Главен изпълнител след проведен конкурс е „Планекс билд“ ООД с управител инж. Здравко Кардашев. Отговорна за строителния надзор е „ММВ инженеринг“.

Бизнес парк „София едно“ ще бъде изпълняван в три етапа. Първият, който започва сега, се състои от две офис сгради. Вторият включва три офис сгради непосредствено до първите, а трети ще бъде разположен на мястото на сградата на бившия завод „Електроника“ на бул. „Шипченски проход“ и ще бъде жилищен комплекс от затворен тип.

Първите две сгради са с обща разгъната застроена площ 36 хил. кв.м, от които 9000 кв.м са две нива подземни паркинги. Планираната инвестиция за тяхното строителство възлиза на 20 млн. евро, съобщиха от дружеството инвеститор.

Архитектурно-обемното решение на сградите е с изчистени линии, съответстващо на основното функционално предназначение. Новите архитектурни обеми съчетават в себе си изискванията на съвременния стандарт за бизнес среда. Това е предвидено и във функционалната организация на офисите. Интериорните решения ще бъдат съобразени с изискванията на конкретните наематели, за което дава възможност приложената схема на оупън офис (отворени) пространства.

Десететажните сгради ще бъдат достъпни от вътрешноквартална улица. Чрез рампа е осигурен подходът към подземния паркинг.

Предвидено е офисите да отговарят на изискванията клас А. Това ще бъде постигнато както по отношение на площта на пространствата, вложените материали и инсталационни системи, така и с оформянето на интериора. Простор, светлина и комфорт ще отличава всяка работна среда. Ще бъдат изпълнени цялостна вентилация и климатизация, структурно окабеляване, система за сигурност. Фасадните системи са с окачена фасада.

Създаденият график за изпълнение на строително-монтажните работи предвижда двете сгради да бъдат завършени за 24 месеца. Грубият строеж ще бъде изпълнен за общо 11 месеца.

в-к Дневник

Парламентът на Италия одобри данъчна амнистия за титулярите на недекларирани офшорни банкови сметки. Премиерът Силвио Берлускони заяви, че очакваният ефект е завръщането на 300 млрд. евро, които ще помогнат на държавния бюджет.
Според опозиционната левица обаче амнистията ще облагодетелства изключително организираната престъпност. Това е третата данъчна амнистия в страната за последните 8 години и опозицията е недоволна от прекалено либералните, според нея, условия.
Новата данъчна амнистия не само гарантира анонимност на участниците в нея, но и освобождава от наказание за предоставянето на невярна информация за задгранични банкови сметки.
Италия е един от лидерите на ЕС по размер на укрити данъци, съобщава Би Би Си. Повечето италиански задгранични сметки са в банки на Швейцария и Люксембург.

в-к Новинар

Нов бизнес парк „София едно” ще бъде изграден в столичния кв. „Слатина”. Обектът ще е с разгърната застроена площ от 36 000 квадратни метра и ще бъде изграден в района на бившия завод „Електроника”. Инвеститор на бизнес парка е израелската компания BSR Sofia, а размерът на вложението е около 20 млн. евро. Активното строителство трябва да започне до ден. Автомобилната инспекция събрала 120 000 лв. от глоба. Близо 120 000 лв. са събрани от глоби от шофьори на тирове при проверката на експертите от Изпълнителна агенция „Автомобилна администрация”, която приключи миналата седмица. Това съобщиха вчера от транспортното министерство. Инспекторите са следили за това дали се спазват изискванията за времето за почивка на шофьорите и това дали в тировете не се превозват товари, за които е необходимо специално обезопасяване. Най-много нарушения са били извършени от шофьори от Турция и Румъния.

в-к 24 часа

Поне 160 хил. кв. м офис сгради се изграждат само на „Цариградско шосе“ в София, показа проверка на „24 часа“. В момента по булеварда е съсредоточено най-мащабното строителство на бизнес центрове в столицата.
Най-големият проект е на „Европейски търговски център“ (ЕТЦ). Той се състои от пет офис сгради клас А (лукс изпълнение) с обща РЗП 70 000 кв. м. Първите две ще са готови до края на годината, а останалите сгради ще бъдат пуснати през първата четвърт на 2010 г.
До ЕТЦ се строи още един мащабен проект – „Мегапарк“. В него освен офиси ще има 4-звезден бизнес хотел и търговски площи. На 16 декара се изгражда сграда с над 50 000 кв. м офис пространства клас А. Хотелът ще е с 220 стаи. Магазините ще са с площ 3500 квадрата. Комплексът ще разполага с 1014 паркоместа.
Строителство тече и в района на „Метро“ и „Техномаркет“, където е „Елипс център“. Сградата е с РЗП 18 500 кв. м, м нея има магазини, ресторант, подземен паркинг. Очаква се да е готова след година.

„Полиграфия офис център“, който е в стари сгради, част от Полиграфически комбинат „Димитър Благоев“, също трябва да отвори врати през 2010 г. В момента изцяло се реновират старите постройки, за да се превърнат в офиси клас А и магазини. Площта им е 21 000 кв. м. От тях 13 000 кв. м ще са офисите. Ще има 212 паркоместа.
Офис сгради се изграждат и в близост до булеварда. Един от проектите е „Сердика център“, който включа офиси и мол. Намира се на бул. „Ситняково“ и ще е готов през 2010 г. Само офисната част ще е с площ 32 000 кв. м.
Днес пък ще бъде направена първа копка на Бизнес парк Sofia One в района бившия завод „Електроника“ в кв. Слатина. Той ще има 36 000 кв. м офиси и паркинги.

в-к Труд

Около 14-15 евро на квадратен метър ще е месечният наем за офис в “Сердика център”, който се изгражда на бул. “Ситняково” в София. Освен административна част десететажната постройка с обща площ от 84 хил. кв. м ще разполага и с търговски център. Цената за наем на квадратен метър в него все още не е ясна. Тепърва ще стартира кампанията по отдаване на площите, съобщи Милен Петров, управител на “Иморент България”.

Официалното откриване на офисите е предвидено за есента на следващата година, а на мола – през пролетта на 2010 г. Дотогава компанията ще разчита на интерес от страна на фирми наематели.
За момента те са около десет, като част са от областта на фармацията и енергетиката.
Проектът се финансира от “Шпаркасен Имобилиен” АГ. Това е австрийска компания, инвестираща в недвижими имоти, която е листвана на Виенската фондова борса от 21 г. и оперира в 7 държави.

в-к Пари

Когато преди няколко години известният с крайните си позиции милионер Питър Харгрийвс заяви, че имотите са абсурдно надценени, той предизвика немалко критики от далеч по-положително настроени играчи. Макар че човекът зад една от водещите британски финансови компании Hargreaves Lansdown предупреди, че инвеститорите може да имат проблем с оттеглянето си от имотни вложения, пазарът явно не искаше да слуша. Само за две години – между 2004 и 2006 г. – продажбите на фондовете за имоти скочиха от 454 млн. до 5.6 млрд. GBP. Пазарът обаче потвърди страховете на Харгрийвс, че моментът не е подходящ за покупка, тъй като оттогава насам стойността на фондовете е спаднала със средно 35%.

Перлата
За пръв път от шест години насам обаче днес компанията Hargreaves Lansdown е оптимист за търговските площи. Промяната в позицията съвпада с неофициалните изказвания на фондови управители, че търговските имоти може да се окажат перлата в короната на икономическото възстановяване.
Според последни статистически данни търговските площи в Обединеното кралство вече носят положителна възвръщаемост (макар и само от 0.2%) за пръв път от 26 месеца насам. След дълги месеци на оттегляне на инвестициите фондовете за имоти вече отчитат нетни приходи всеки месец от април насам.

Доходността
През последните няколко месеца инвеститорите възобновяват интереса си към имотния пазар, като търсят да купят запорирани имоти със сравнително висока доходност. Управителите на фондове инвестират в активи, които може да им осигурят двойно повече доходи, отколкото преди две години, като ги купуват двойно по-евтино. Това е чудесна възможност, тъй като все още има много привлекателни активи, а цените са паднали с около 45% от пика през 2007 г., казват експерти.

Ликвидността
Без съмнение много инвеститори няма да се втурнат да влагат отново в търговски площи. Някои фондове все още не могат да се съвземат от кредитната криза, която сложи край на сделките поради липса на ликвидност. Много фондове бяха принудени да въведат такси или предизвестие за оттегляне на инвестициите. И днес ликвидността остава проблем за много фондове, инвестиращи в търговски площи.

Рискът
Hargreaves Lansdown все пак признава, че бизнес имотите не са лишени от риск.
Макар че моментът сега е добър, лошото ще дойде след изборите, когато данъците ще се вдигнат и ще има съкращения в публичния сектор. Така че качеството на наемателите ще е много важно, твърдят от компанията.

Дългосрочно
Сега е моментът да се купува
– Историята показва, че търговските имоти имат място в портфейлите на инвеститорите. В дългосрочен план те са добро вложение, а и предлагат алтернатива на инвестициите в акции.
– Няма съмнение и че свиването на сектора в един момент ще открие огромни възможности за покупка. И ако вярвате на анализаторите и управителите на фондовете, този момент може да е сега. Просто бъдете предпазливи.

в-к Дневник /притурка/

Кризата засегна и инвестициите в бизнес имоти. Голяма част от проектите остават с неясно бъдеще заради изчакването на ясни сигнали за развитието на икономиката. Завършването на редица проекти закъснява, а други бяха замразени. Основната причина е липсата на финансиране. За да получат кредит, предприемачите трябва да осигурят по-висок процент самоучастие в проекта и повече предварителни договори за наем. Въпреки това на пазара излязоха редица нови офис и търговски площи, които започнаха да се строят преди две години. Това доведе до ръст в предлагането на бизнес имотите през първото полугодие, увеличаване на незаетите площи и намаляване на наемните нива, отчетоха големите международни консултантски компании в бранша.

Офиси
В момента по основните столични булеварди или около тях се строят 712 ооо кв.м офиси, което е 83% от всички новостроящи се, показват данните на „Колиърс“. В момента в процес на реализация е първата вълна от офис проекти, отговарящи на международните стандарти, които се очаква да бъдат приключени във второто или третото тримесечие на 2010 г. Така към наличните в момента в София офис площи ще бъдат добавени около 10 000 кв.м нови висококачествени. Големите проекти пред завършване са „Мегапарк“ и „Евро-парк“ на австрийската „Соравия“. Това ще доведе до покачване на свободните офиси. То се увеличи значително още през първото полугодие. По данни на СВ Richard Ellis (CBRE) делът на незаетите площи е 14.9%, а „Фортън“ и „Колиърс“ отчетоха съответно 13.3% и 13.4% през второто тримесечие. Това доведе и до натиск върху наемите, които паднаха до 9.50 евро/кв.м месечно. Водещите местни и международни компании са наясно със ситуацията и обмислят да се преместят от второстепенна локация и сграда с компромисни характеристики на място, което предлага по-добро местоположение и качество на изпълнението на същата или по-добра цена, коментира Ралф Холанд, партньор във „Фортън“.

Договорите с наемателите са за срок от 3 до 5 години. В някои случаи за привличане на наематели се предлага опция да не плащат наем от един до три месеца. Според AT Kearney's Global Services Location Index (GSLI) България е на 13 място сред предпочитаните аутсорсинг дестинации в света. Това я прави лидер сред страните от Централна и Източна Европа и създава значителните възможности страната ни да привлече външни инвеститори в сегмента. Този процес може положително да се отрази на инвеститорите в офис площи в момент на силна конкуренция и сравнително ниски нива на усвояване, коментират брокери.

Търговски площи
Близо 50% от проектите в търговски площи в процес на изграждане в Централна и Източна Европа са били спрени през първата половина на годината поради липса на финансиране, сочи доклад на CBRE. В България строителството на търговски центрове продължава, като до края на годината трябва да са готови четири, а още 13 ще бъдат пуснати през следващата според проучване на „Фортън“. Данните им са на база допитване до инвеститорите на обектите. Заради кризата в процеса на строителството някои инвеститори сменят първоначалните си планове
и свиват квадратурата на обекта. При други се наблюдава забавяне на стрителството от 4 до 6 месеца. Компаниите „Кондор 4″, „Мармег“ и „Тракия трейд“пък са замразили плановете си да строят молове съответно в София, Русе и Казанлък.

Два търговски центъра в Габрово със сравнително малка площ -15 хил. кв.м, както и „Галерия Пловдив“ с 40 хил. кв.м и „Варна тауърс“ с 51 хил. кв.м трябва да отворят врати до края на годината. Общо в различен етап на изграждане са 20 търговски центъра. Други вече работят в София, Варна, Бургас, Велико Търново, Плевен и Стара Загора. Наемите в столичните молове се движат от 40 до 8о евро/ кв.м, докато в провинцията – от 15 до 45 евро. Все по-голяма популярност набират и търговските паркове, като в момента се строят два в София и един в Бургас.

Индустриални имоти
Логистичните и индустриалните площи остават може би единственият сектор, в който няма свръхпредлагане и неоправдани очаквания. В сегмента все още има потенциал за развитие на правилния продукт на правилното място, коментира Александър Танев, мениджър „Индустриални площи“ във „Фортън“. През май корейският консорциум „Чойс“ сключи споразумение с община Перник да изгради индустриален парк край града на площ 300 декара, като първоначалната инвестиция ще бъде го млн. долара.

Веригата за хранителни магазини „Пикадили“ планира да построи логистичен център от 15 хил. кв.м край Елин Пелин. „Пени маркет“ и „Лидл“ също ще изграждат собствени бази, а „Кауфланд“ вече има голям логистичен център край Пловдив. Бизнесът на дискаунт веригите процъфтява в условията на криза и те заедно с логистичните оператори ще продължат да инвестират в този сектор, прогнозират от „Колиърс“. Нивата на възвращаемост в индустриалните имоти остават стабилни -около 13%.